北京进深 徐迪 近日，顺义新城东风商场项目西侧096地块项目规划设计方案公示。
建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。
规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，共524户，户均建面约123.5㎡。
洋房预计为95/110/115㎡小户型，中间的小高层房源则是建面135/160㎡两种改善产品。
具体来看，起步建面95㎡户型110套，户型占比21%；顶配160户型58套，占比11%。
主力面积段：110/115户型共有182套，占比35%；135户型174套，占比33%；
这个面积段和户型配比，与北边的龙湖御湖境二期很像。
就在上个月，龙湖集团旗下的代建品牌龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。
展开剩余87%这个板块是龙湖的主场，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。
同一个操盘方，096地块取经御湖境也正常。
在此基础上，096地块还加码了“好房子”全套配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。
仅在阳台一项上，就做到了多种形式。
北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：
1、顺义首次出现的花池，面积全赠送；
2、花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。
3、另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。
而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积，设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。
这三种阳台，足以让096地块的住宅建面实用率再突破一个新高度。
点击可看大图
01
在出让文件中提到，竞得企业可结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下，对选用设计方案和规划用地布局进行适当优化和深化。
两版优胜方案，其中一个方案是与顺义有过合作的知名开发集团与国际设计公司联合体设计的“古州新茂·公园天地”；另一个则是由招商局集团和AECOM公司联合打造的“招商花园城PLUS”。
从效果图来看，实际报规的方案，无论是楼栋排布，还是外立面造型，与上述两版方案都没有太相似的地方。
但在主配色上，096地块采用的浅米与灰色，大致也可以与任意一版方案相融。
同时，在设计风格上，096地块突出了园林设计，有中央绿轴，注重绿化和水系等元素的运用。这一点也与两个方案的公园、花园概念契合。
1、小区在西、北两面各设有一处人行出入口：
西侧弧形景观大门退线近十米，红线内有大面积前庭空间，做了门头迎宾水景。
门廊后紧接物业用房，通过风雨连廊到小区中央广场。
围合式风雨连廊是整个中轴景观的主线，围绕下沉庭院而建。
东西两侧各有一处邻里共享空间，北边通往4#楼架空层，南边串联11#楼的两个入口大堂。
这一圈的观景动线，不强势也不间断，可供发挥的创意空间丰富，归家体验感也是做足了。
2、除4#楼外，并排的3#楼也做了首层架空，这两栋楼是妥妥的景观楼王：
南有中央景轴，北边是另一处小区主入口+下沉庭院；西侧是室外活动场地，东侧是一片大乔聚集的活氧区域。
四周无楼栋，都是景观，隐私性和视野都非常好。
3、17栋楼中最高的是西北角2#楼，共17层。
除此之外的楼栋整体布局大致按中间高、周围低的形式排列。
东北角1#楼为5层洋房，是小区最低的一栋；
东侧8#楼9层、13#楼10层，东南角的17#楼7层；
西侧5#楼10层、9#楼10层，西南角的14#楼8层。
最南排两栋15#、16#楼为8层洋房。
其余楼栋均为13-16F的小高层。
4、为了留出大面积空地做园林，楼栋东西间距过近。
最南排的两栋之间仅隔两米多，且放置了风井设备，无法穿行。相当于这两栋楼是一整排连贯的建筑，总长将近140米。
5、顺义首个有内嵌阳台和花池的项目。
当然顺义带露台的项目多了，花池显得没那么稀缺，但同时做到内嵌阳台+花池的项目还是独一份。
而且096地块有小户型，房源数量还不少。它并非纯改善的别墅豪宅项目，而是一个主打刚改的小区，140平米以下房源占比约80%。
看平面图南北阳台都在结构内，基本是除了花池都能做到封闭交付。
预计大部分户型的建面使用率都将超过100%。
02
顺义新城东风商场地块于今年2月26日成交，由顺义当地区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。
项目包含三幅子地块：
两幅住宅用地容积率都是1.8，限高54米，局部60米。
1、096地块用地规模3.6万㎡，地上建筑规模6.47万㎡；
2、093地块用地规模3.62万㎡，地上建筑规模6.52万㎡；
3、086幼托用地在093地块东北角，地上建筑规模4087.5㎡，规划为一所12班的幼儿园。
拿地1个月左右，3月19日，项目开发主体北京兴竺房地产开发有限公司成立。
当时的注册资本是13亿元，顺义新城发展占股99%，北京天竺房地产仅有1%的份额。
5月底，项目公司注册资本减少到3.9亿元。随后又重新增至13亿元，与此同时，大股东正式进驻。
6月12日，项目公司的投资人完成工商变更：
北京宏琨城市开发建设有限公司出资9.1亿元，持股70%；
顺义新城发展出资3.861亿元，持股29.7%；
北京天竺房地产的持股比例则被稀释至0.3%。
公司的法定代表人、董事长、经理，也由张云鹏变更为张冲，后者现任北京宏琨董事长。
北京宏琨成立于5月8日，注册资本5000万元。股东为淮安浦申企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、上海骏瞻企业管理有限公司，股权比例未披露。
这两家法人股东名字看似陌生，但背后都是投资界的熟面孔。
其中，淮安浦申是这个月初在江苏省淮安市清江浦区完成工商注册的新公司，由大券商申万宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份则由清江浦区国资和两家民企各自持有。
上海骏瞻成立时间也只有1年多，注册资本1000万，法人是张冲。这家公司的法人股东乍一看遍布全国各地，烟台、西安、长沙、南京等等，共有9家，但实际上都是远东宏信（00336.HK）的全资附属。
远东宏信是一家横跨金融和产业的综合集团，主要股东包括中国中化、德弘资本、瑞银集团等。
一个小细节，096地块项目公司注册资本13亿元，刚好是拿地成本的一半。
综合来看，096与093地块或由两家不同的公司完成开发。093地块和住宅项目南侧的商业地块目前还没有更多进展。
东风商场地块东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。
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